Theo báo cáo của DKRA Group, tháng 7/2026, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận có khoảng 10.471 căn sơ cấp, giảm 26% so với tháng 6. Trong số này, TP.HCM chiếm phần lớn với khoảng 9.791 căn, tương đương hơn 93% tổng nguồn cung.

Phân khúc căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 43% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, tập trung tại Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh TP. HCM.

Tuy nhiên, sức cầu trên thị trường khá thấp. Lượng tiêu thụ trong tháng 7 chỉ đạt 1.654 căn, giảm 67% so với khoảng 5.000 căn của tháng 6. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 16%, cho thấy phần lớn nguồn hàng mở bán chưa tìm được người mua.

Như vậy, tính bình quân, cứ 100 căn hộ mở bán trên thị trường chỉ khoảng 16 căn tìm được khách mua.

Nguồn: DKRA

Giá căn hộ tiếp tục ở mức cao

Mặt bằng giá sơ cấp tại các địa phương có sự chênh lệch đáng kể.

Giá bán sơ cấp tiếp tục là rào cản lớn đối với thanh khoản. Tại TP HCM, giá căn hộ dao động từ 38,5 - 520,3 triệu đồng mỗi m2. Tây Ninh khoảng 37,9-68,3 triệu đồng, còn Đồng Nai khoảng 36,5-65,8 triệu đồng mỗi m2.

Đáng chú ý, tại một số dự án mới, mức giá căn hộ có thể lên tới 80-100 triệu đồng mỗi m2, đã bao gồm VAT.

Theo báo cáo, mức giá cao trong khi khả năng hấp thụ suy yếu đang tạo thêm áp lực lên cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Với người mua để ở, bài toán tài chính ngày càng trở nên quan trọng khi giá căn hộ tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của nhiều hộ gia đình.

Ảnh minh họa

Theo đánh giá, việc nguồn cung giảm mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp cho thấy vấn đề của thị trường hiện nay không đơn thuần nằm ở thiếu sản phẩm.

Nguồn hàng vẫn có, nhưng khả năng chi trả của người mua đang là nút thắt lớn.

Sau giai đoạn giá căn hộ liên tục tăng, một bộ phận người mua có xu hướng thận trọng hơn, chờ mức giá phù hợp hoặc các chính sách hỗ trợ tốt hơn trước khi xuống tiền.

Trong khi đó, các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh chính sách bán hàng, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc mở rộng các chương trình hỗ trợ tài chính nhằm kích thích nhu cầu.

Trước đó, Hãng tư vấn Avison Young công bố báo cáo cho biết, trong quý II vừa qua, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM mở rộng đạt gần 12.000 căn, trong đó Bình Dương và khu Đông đóng góp khoảng 60% lượng hàng mới. Đơn vị này nhận định thị trường đang phân hóa rõ hơn theo khu vực và phân khúc, với sự quan tâm ngày càng lớn tới các khu vực có hạ tầng kết nối tốt.

Trong khi đó, Knight Frank ghi nhận thị trường TP.HCM mở rộng có hơn 7.150 căn mở bán mới trong quý II, tổng nguồn cung sơ cấp hơn 14.200 căn và tỷ lệ hấp thụ khoảng 39%. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chậm do phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo các đơn vị nghiên cứu, khi đầu cơ giảm và khả năng chi trả trở thành yếu tố quyết định, phân khúc trung cấp và những dự án có giá hợp lý sẽ có lợi thế hơn trong cuộc đua thanh khoản thời gian tới.

Minh Quân