Thông tin được đưa ra tại sự kiện “Capital Flow 2026 - Dòng chảy nguồn vốn bất động sản về đâu?” diễn ra sáng 15/5 tại Hà Nội.
Tham luận tại hội nghị ông Lê Bảo Long, Giám đốc marketing Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận sự chững lại cả về mức độ quan tâm lẫn giá bán. Giá trung bình toàn thị trường giảm khoảng 4% theo quý, từ 100 triệu đồng xuống còn 96 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, xét trong chu kỳ 5 năm, bất động sản vẫn là kênh giữ tiền và đầu tư hiệu quả khi giá trung bình tăng khoảng 15% mỗi năm.
Ông Long cho rằng mức độ quan tâm bất động sản thường tỷ lệ nghịch với lãi suất. Quý I năm nay, mặt bằng lãi suất tăng cao khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn. Tuy nhiên, sau chỉ đạo điều hành giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, sự quan tâm tìm kiếm bất động sản dự kiến sẽ phục hồi từ quý II.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
Đáng chú ý, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển khỏi Hà Nội sang các thị trường vệ tinh, đặc biệt là Hải Phòng.
Ông Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết lượng người quan tâm bất động sản Hải Phòng hiện tăng khoảng 80% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phần lớn nhu cầu vẫn đến từ chính người dân Hải Phòng sau sáp nhập.
Một trong những nguyên nhân là giá bất động sản Hà Nội đã tăng quá nóng. Giai đoạn 2019-2026, giá chung cư Hà Nội tăng từ khoảng 60 triệu đồng lên 188 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, Hải Phòng tăng từ 35 triệu lên khoảng 66 triệu đồng mỗi m2.
“Sau giai đoạn tăng nóng, mức độ quan tâm bất động sản Hà Nội đạt đỉnh vào quý III/2024 rồi giảm mạnh. Người Hà Nội bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương khác”, ông Quốc Anh nói.
Theo dữ liệu được công bố, hiện 54% người Hà Nội quan tâm bất động sản miền Bắc, trong đó riêng Hải Phòng chiếm tới 19%.
Điểm đáng chú ý nhất nằm ở hiệu suất khai thác cho thuê căn hộ ở Hải Phòng. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn công bố tại sự kiện, giá bán phổ biến của chung cư Hải Phòng hiện khoảng 40 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn nhiều so với mức 87 triệu đồng mỗi m2 tại Hà Nội. Trong khi đó, giá thuê phổ biến đạt khoảng 11 triệu đồng mỗi căn mỗi tháng, giúp tỷ suất cho thuê đạt khoảng 4,8% - cao nhất trong các thị trường được khảo sát.
Hiện tỷ suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội chỉ khoảng 2,3%, thấp chưa bằng một nửa Hải Phòng. Dù giá thuê căn hộ Hà Nội phổ biến khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng, nhưng mặt bằng giá bán đã tăng quá nhanh khiến hiệu quả đầu tư suy giảm đáng kể.
Đà Nẵng hiện có tỷ suất cho thuê khoảng 4,3%, Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 3,9%, còn TP HCM cũ đạt khoảng 3,2%.
Hải Phòng dẫn đầu cả nước về tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ chung cư. Nguồn: Batdongsan.com.vn
Các chuyên gia cho rằng sự chênh lệch này đến từ việc giá chung cư Hà Nội và Hải Phòng đã tăng quá nóng trong ba năm qua. Giai đoạn 2023-2025, giá căn hộ Hà Nội tăng gần 100%, còn Hải Phòng chỉ tăng khoảng 21%, từ 33 triệu lên 40 triệu đồng mỗi m2.
“Nhiều người Hà Nội hiện không còn xem chung cư là tiêu sản như trước”, ông Quốc Anh nói. Theo ông, từ mức giá khoảng 28 triệu đồng mỗi m2 năm 2019, căn hộ Hà Nội đã tăng lên 40 triệu đồng vào năm 2023 và khoảng 87 triệu đồng vào năm 2026 ở nhiều khu vực.
Trong khi đó, Hải Phòng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại thành phố cảng tăng mạnh từ quý II/2025 đến quý I/2026, từ 13% lên 18%.
Xu hướng dịch chuyển sang căn hộ cũng được các chủ đầu tư lớn nhìn thấy rõ.
Bà Lê Thị Bích Liên, Phó tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, cho biết căn hộ đang trở thành loại hình nhà ở chủ đạo tại các đô thị lớn. Tỷ lệ căn hộ hiện chiếm khoảng 85% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và 75% tại TP HCM.
Theo bà Liên, người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến diện tích mà còn chú trọng hệ sinh thái tiện ích, chất lượng vận hành và môi trường sống.
“Trước đây người dân có xu hướng chuộng nhà đất. Nhưng hiện nay, khi thu nhập tăng lên, nhu cầu nâng cấp chất lượng sống cũng thay đổi”, bà nói.
Đại diện Gamuda Land cho biết, các dự án của doanh nghiệp này xây dựng tại Khu đô thị Gamuda Gardens của Hà Nội đã ghi nhận mức tăng giá tới 300% sau nhiều năm được bàn giao. Dự án đầu tiên mất khoảng một năm để lấp đầy 50%, trong khi dự án thứ hai chỉ mất ba tháng để đạt tỷ lệ tương tự.
Tại Hải Phòng, Gamuda Land đang phát triển dự án Ambience và kỳ vọng đây sẽ là bước khởi đầu cho chiến lược dài hạn tại thị trường này.
Theo đánh giá của doanh nghiệp, các dự án căn hộ cao cấp tại Hải Phòng đang hưởng lợi nhờ xu hướng dịch chuyển dân cư, hạ tầng phát triển và nhu cầu nâng cấp chất lượng sống của tầng lớp trung lưu, thượng lưu.
“Trước đây nhiều người mua đất chỉ kỳ vọng tăng giá. Nhưng sắp tới, khi thuế bất động sản được áp dụng, thị trường sẽ không còn chuyện mua đất để đó hai ba năm rồi tăng gấp đôi nữa.
Dòng tiền thời gian tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục đổ vào chung cư, trong đó ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác dòng tiền ổn định và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn”, ông Quốc Anh nhận định.
Tuấn Minh
