Theo báo cáo MarketBeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam vừa phát hành, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển có chọn lọc, khi cả nguồn cung mới và lượng giao dịch đều giảm mạnh.
Cụ thể, trong quý III, thị trường có khoảng 2.100 căn hộ mở bán mới, giảm 54% so với quý trước và 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 13.000 căn.
Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu vực ngoại thành, chiếm 94% tổng lượng căn hộ mở bán mới. Trong khi đó, khu vực rìa trung tâm chiếm 5%, còn phía Tây đóng góp khoảng 1%.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển của các chủ đầu tư về những khu vực có quỹ đất phát triển lớn, hạ tầng kết nối được cải thiện và hưởng lợi từ định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung có sự thay đổi đáng kể giữa các phân khúc. Nếu trong quý II, căn hộ hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới thì đến quý III, tỷ trọng này giảm còn 8%. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 84%, trong khi trung cấp bắt đầu ghi nhận nguồn cung trở lại, chiếm khoảng 11%. Phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường.
Ở chiều cầu, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý III đạt gần 1.720 căn, giảm 61% so với quý trước và 71% so với cùng kỳ năm 2025. Tính chung 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 11.300 căn được giao dịch.
Theo Cushman & Wakefield, thanh khoản chậm lại trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ duy trì ở mức cao sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Trong khi đó, nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, chưa thực sự tương đồng với nhu cầu của nhóm khách hàng mua nhà để ở.
Ngoài ra, áp lực vốn và các nghĩa vụ thanh toán tại những dự án đã giao dịch trước đó cũng ảnh hưởng đến khả năng phân bổ dòng tiền cho các quyết định mua mới của nhóm khách hàng đầu tư.
Một bộ phận người mua tiếp tục duy trì tâm lý quan sát, chờ đánh giá rõ hơn tác động của lãi suất vay mua nhà, các quy hoạch và dự án hạ tầng trọng điểm trước khi xuống tiền.
Ảnh minh họa
Giá căn hộ sơ cấp giảm 12%, chủ yếu do thay đổi cơ cấu nguồn cung
Trái với diễn biến thanh khoản, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao. Trong quý III/2026, giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng mỗi m2, giảm 12% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy nhiên, mức giảm này không đồng nghĩa giá căn hộ trên thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh diện rộng.
Cushman & Wakefield cho biết nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung mở bán mới. Tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm mạnh, trong khi phân khúc trung cấp quay trở lại đã kéo mặt bằng giá bình quân xuống thấp hơn.
Trên thực tế, giá bán tại các dự án hiện hữu nhìn chung vẫn ổn định, với mức tăng phổ biến 0-2% theo quý. Điều này cho thấy mặt bằng giá căn hộ vẫn có độ bền nhất định, dù thanh khoản đang suy yếu.
Diễn biến trên cũng được phản ánh trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young. Theo đơn vị này, sau giai đoạn tăng giá kéo dài từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm nay, tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã chậm lại đáng kể. Trong quý III, mức tăng chỉ dao động khoảng 1,5-2,3%, thay vì tăng mạnh trên diện rộng như trước.
Một trong những nguyên nhân khiến thị trường hạ nhiệt là mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao. Lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng dao động 12-15% mỗi năm, tạo áp lực đáng kể đối với người mua sử dụng vốn vay, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư ngắn hạn.
Thậm chí, trên thị trường thứ cấp, áp lực tài chính bắt đầu khiến một số chủ sở hữu căn hộ chấp nhận thương lượng giảm giá 5-12% so với mức chào bán trước đó để thu hồi vốn, nhất là những trường hợp đến kỳ trả nợ gốc hoặc hết thời gian ưu đãi lãi suất. Tuy nhiên, mức giảm chưa diễn ra đồng loạt. Những căn hộ có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác cho thuê tốt vẫn giữ giá tương đối ổn định.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị sử dụng thực tế.
Theo bà, những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, hạ tầng kết nối được cải thiện và chủ đầu tư có năng lực triển khai đã được kiểm chứng sẽ có lợi thế duy trì thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu ở thực có thể cần thêm thời gian để hấp thụ.
Về triển vọng, trong quý IV/2026, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến có khoảng 7.000 căn mở bán mới, trong đó khu vực ngoại thành chiếm khoảng 56%.
Trong trung và dài hạn, nguồn cung được dự báo tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm, nhờ lợi thế quỹ đất, các dự án hạ tầng trọng điểm và định hướng phát triển đô thị đa cực.
Các đại đô thị quy mô lớn dự kiến tiếp tục đóng góp phần đáng kể vào nguồn cung tương lai. Tuy nhiên, khi nguồn cung gia tăng, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, kết nối hạ tầng, tiến độ xây dựng, pháp lý và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực.
Tuấn Minh
